有部分开发商会与购房户签订所谓的“认购协议”，那么，该种认购协议是属于什么合同呢？是预约？是正式的商品房买卖合同？产生合同法律后果？笔者将在本案中作出解答。
一、《认购协议》可以认定为商品房买卖合同的情形。
《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容是：“（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”
基于以上法律、规章的规定，认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容且购房按约定交付购房款的，该认购协议应当认定为商品房买卖合同，双方对房屋的价款、面积、交付等依照此合同履行即可，产生违约的，依照认购协议约定执行。
二、《认购协议》不认定为商品房买卖合同的情形及后果。
不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容或购房没有按约定交付购房款的，认购协议不认定为商品房买卖合同。此时，认购协议应当认定为预约性质的合同，其主要目的是约束双方必须磋商签订本约也就是商品房买卖合同，任何一方拒绝继续磋商的，应当承担缔约过失的责任，赔偿对方损失。另外，双方在认购协议时如果对交房时间、交付条件、房屋价款等已经约定，在签订正式商品房买卖合同时候是否可以变更（如认购协议约定房价是2万一平米，订立商品房买卖合同时候能否变更为3万）？一方拒绝变更对方能否拒绝订立本约？答案是否定的，预约合同的内容，实际是双方在协商过程中已经先行确定部分条款，并以书面形式确定下来，除非双方当事人同意变更，否则，双方签订的本约及商品房买卖合同不得随意变更先前预约合同已经确定的条款，更不能以对方不同意变更为由拒绝签订本约。
有部分开发商会与购房户签订所谓的“认购协议”，那么，该种认购协议是属于什么合同呢？是预约？是正式的商品房买卖合同？产生合同法律后果？笔者将在本案中作出解答。
一、《认购协议》可以认定为商品房买卖合同的情形。
《人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条：“商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。”《商品房销售管理办法》第十六条规定的内容是：“（一）当事人名称或者姓名和住所；（二）商品房基本状况；（三）商品房的销售方式；（四）商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；（五）交付使用条件及日期；（六）装饰、设备标准承诺；（七）供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；（八）公共配套建筑的产权归属；（九）面积差异的处理方式；（十）办理产权登记有关事宜；（十一）解决争议的方法；（十二）违约责任；（十三）双方约定的其他事项。”
基于以上法律、规章的规定，认购协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容且购房按约定交付购房款的，该认购协议应当认定为商品房买卖合同，双方对房屋的价款、面积、交付等依照此合同履行即可，产生违约的，依照认购协议约定执行。
二、《认购协议》不认定为商品房买卖合同的情形及后果。
不具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容或购房没有按约定交付购房款的，认购协议不认定为商品房买卖合同。此时，认购协议应当认定为预约性质的合同，其主要目的是约束双方必须磋商签订本约也就是商品房买卖合同，任何一方拒绝继续磋商的，应当承担缔约过失的责任，赔偿对方损失。另外，双方在认购协议时如果对交房时间、交付条件、房屋价款等已经约定，在签订正式商品房买卖合同时候是否可以变更（如认购协议约定房价是2万一平米，订立商品房买卖合同时候能否变更为3万）？一方拒绝变更对方能否拒绝订立本约？答案是否定的，预约合同的内容，实际是双方在协商过程中已经先行确定部分条款，并以书面形式确定下来，除非双方当事人同意变更，否则，双方签订的本约及商品房买卖合同不得随意变更先前预约合同已经确定的条款，更不能以对方不同意变更为由拒绝签订本约。